Бурлинский район

Не­ред­ко участ­ни­ки сов­мест­ной доле­вой соб­ствен­но­сти хо­тят вы­де­лить свои до­ли в жи­лом до­ме в са­мо­сто­я­тель­ные объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти. Как пра­виль­но это сде­лать?
По за­ко­ну офор­мить пра­ва на по­ме­ще­ние в жи­лом или са­до­вом до­ме мож­но толь­ко при из­ме­не­нии на­зна­че­ния объ­ек­та на мно­го­квар­тир­ный дом. Не­об­хо­ди­мо так­же учи­ты­вать, что мно­го­квар­тир­ный дом дол­жен рас­по­ла­гать­ся на еди­ном зе­мель­ном участ­ке, ко­то­рый яв­ля­ет­ся об­щим иму­ще­ством соб­ствен­ни­ков рас­по­ло­жен­ных в нем квар­тир. Кро­ме то­го, при­сво­ен­ные зе­мель­но­му участ­ку вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния и ка­те­го­рия долж­ны преду­смат­ри­вать воз­мож­ность раз­ме­ще­ния и экс­плу­а­та­ции со­от­вет­ству­ю­ще­го ви­да жи­ло­го по­ме­ще­ния. Так­же для мно­го­квар­тир­но­го до­ма ха­рак­тер­ны осо­бые пра­во­от­но­ше­ния ре­гу­ли­ру­ю­щие экс­плу­а­та­цию ин­же­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния, предо­став­ле­ние ком­му­наль­ных услуг и мно­гое дру­гое. Та­ким об­ра­зом, вы­дел до­лей в жи­лом до­ме в ви­де квар­тир не все­гда при­во­дит к ожи­да­е­мым по­след­стви­ям, по­сколь­ку име­ет ряд «под­вод­ных кам­ней».
Есть аль­тер­на­тив­ный и бо­лее про­стой ва­ри­ант – раз­дел жи­ло­го до­ма на бло­ки, это ка­са­ет­ся до­мов бло­ки­ро­ван­ной за­строй­ки. Блок в до­ме бло­ки­ро­ван­ной за­строй­ки на­ря­ду с ин­ди­ви­ду­аль­ным жи­лым до­мом яв­ля­ет­ся са­мо­сто­я­тель­ны­ми объ­ек­том не­дви­жи­мо­сти, к плю­сам ко­то­ро­го не­об­хо­ди­мо от­не­сти сле­ду­ю­щее:
- под каж­дым бло­ком фор­ми­ру­ет­ся от­дель­ный зе­мель­ный уча­сток, его пло­щадь уста­нав­ли­ва­ет­ся ис­хо­дя из до­ку­мен­тов (мно­го­квар­тир­ный дом под­ле­жит раз­ме­ще­нию на еди­ном зе­мель­ном участ­ке, к фор­ми­ро­ва­нию та­ко­го зе­мель­но­го участ­ка предъ­яв­ля­ют­ся бо­лее стро­гие тре­бо­ва­ния);
- соб­ствен­ник бло­ка име­ет воз­мож­ность оформ­ле­ния зе­мель­но­го участ­ка
в лич­ную соб­ствен­ность (зе­мель­ный уча­сток под мно­го­квар­тир­ным до­мом яв­ля­ет­ся об­щим иму­ще­ством соб­ствен­ни­ков квар­тир);
- вви­ду от­сут­ствия у со­се­дей об­ще­го иму­ще­ства, в от­но­ше­нии ко­то­ро­го тре­бу­ет­ся сов­мест­ное управ­ле­ние, соб­ствен­ник бло­ка са­мо­сто­я­те­лен в во­про­сах вла­де­ния и поль­зо­ва­ния по­ме­ще­ний и зем­ли (на зе­мель­ном участ­ке под бло­ки­ро­ван­ную жи­лую за­строй­ку до­пус­ка­ет­ся раз­ме­ще­ние ин­ди­ви­ду­аль­ных га­ра­жей и иных хо­зяй­ствен­ных по­стро­ек);
- соб­ствен­ник бло­ка са­мо­сто­я­те­лен в во­про­сах рас­по­ря­же­ния при­над­ле­жа­щих ему бло­ка и сфор­ми­ро­ван­но­го под ним зе­мель­но­го участ­ка (при про­да­же бло­ка и зе­мель­но­го участ­ка не тре­бу­ет­ся со­гла­сие со­се­да, то­гда как та­кое со­гла­сие тре­бу­ет­ся при на­ли­чии у со­се­да до­ли в пра­ве соб­ствен­но­сти на жи­лой дом и зе­мель­ный уча­сток).
С уче­том то­го, что об­ра­зо­ва­ние бло­ков в дан­ном слу­чае осу­ществ­ля­ет­ся в ре­зуль­та­те раз­де­ла ис­ход­но­го объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти (жи­ло­го до­ма), в со­от­вет­ствии с ч. 1 ст. 41 За­ко­на № 218-ФЗ го­су­дар­ствен­ный ка­даст­ро­вый учет и го­су­дар­ствен­ная ре­ги­стра­ция прав на об­ра­зу­е­мые объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти осу­ществ­ля­ет­ся од­новре­мен­но.
При этом об­ра­ща­ем вни­ма­ние, что при раз­де­ле жи­ло­го до­ма на бло­ки и зе­мель­но­го участ­ка под ним не­об­хо­ди­мо учи­ты­вать вид раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния та­ко­го зе­мель­но­го участ­ка, на ко­то­ром он рас­по­ло­жен, по­сколь­ку, как от­ме­че­но вы­ше, зе­мель­ные участ­ки долж­ны ис­поль­зо­вать­ся в со­от­вет­ствии с уста­нов­лен­ным для них целе­вым на­зна­че­ни­ем.

Что та­кое дом бло­ки­ро­ван­ной за­строй­ки?

Ис­хо­дя из по­ло­же­ний п. 2 ч. 2 ст. 49 Гра­до­стро­и­тель­но­го ко­дек­са РФ, жи­лые до­ма с ко­ли­че­ством эта­жей не бо­лее чем три, со­сто­я­щие из не­сколь­ких бло­ков, ко­ли­че­ство ко­то­рых не пре­вы­ша­ет де­сять и каж­дый из ко­то­рых пред­на­зна­чен для про­жи­ва­ния од­ной се­мьи, име­ет об­щую сте­ну (об­щие сте­ны) без про­емов с со­сед­ним бло­ком или со­сед­ни­ми бло­ка­ми, рас­по­ло­жен на от­дель­ном зе­мель­ном участ­ке и име­ет вы­ход на тер­ри­то­рию об­ще­го поль­зо­ва­ния, яв­ля­ют­ся жи­лы­ми до­ма­ми бло­ки­ро­ван­ной за­строй­ки.